Calculator taxe notariale

Ce se plătește la semnarea unui contract de vânzare-cumpărare

La biroul notarial se plătesc trei lucruri diferite, iar oamenii le amestecă tot timpul: impozit pe tranzacție, datorat statului; onorariu notarial, datorat notarului; și taxă de intabulare, datorată pentru înscrierea dreptului în cartea funciară.

Singurul care este fixat de lege, la nivel național, este impozitul. Cota depinde exclusiv de cât timp a deținut vânzătorul imobilul: 3 % din valoarea tranzacției dacă l-a deținut o perioadă de până la 3 ani inclusiv și 1 % dacă l-a deținut mai mult. Se aplică pe toată valoarea, fără nicio sumă neimpozabilă scăzută înainte. Onorariul și tariful de publicitate imobiliară nu sunt cifre naționale și de aceea calculatorul ți le cere.

Impozitul îl datorează vânzătorul, nu cumpărătorul

Aceasta este greșeala care costă cel mai mult într-o negociere. Impozitul pe transferul proprietăților imobiliare este datorat de cel care înstrăinează, adică de vânzător, și este reținut de notar înainte de autentificarea actului. Cumpărătorul plătește, de regulă, onorariul și taxa de înscriere în cartea funciară.

În practică, părțile negociază cine suportă efectiv fiecare cost, iar înțelegerea poate fi oricare. Dar dacă intri în discuție crezând că impozitul cade automat în sarcina ta, plătești un procent din prețul unei locuințe fără să fi negociat nimic în schimb. Verifică în promisiunea de vânzare cum sunt împărțite costurile, înainte de autentificare.

Cum se calculează, pas cu pas

1. Se stabilește valoarea tranzacției — cea declarată în act. Dacă este mai mică decât valoarea minimă din studiul de piață al camerei notarilor publici, notarul sesizează organul fiscal.
2. Se verifică perioada de deținere a vânzătorului: până la 3 ani inclusiv sau peste.
3. Se aplică cota corespunzătoare pe întreaga valoare a tranzacției.
4. Se adaugă onorariul notarial, așa cum apare în oferta biroului notarial, ca procent din valoare, ca sumă fixă sau ca o combinație a celor două.
5. Se adaugă tariful de înscriere în cartea funciară, perceput de ANCPI.

Donații și succesiuni: alte reguli

Nu orice transfer este impozitat. Donația între rude și afini până la gradul al III-lea inclusiv, precum și cea între soți, este scutită de impozitul pe transfer. Este motivul pentru care transferurile în familie se fac frecvent prin donație și nu prin vânzare.

La moștenire, regula este de calendar. Dacă succesiunea este dezbătută și finalizată în termenul prevăzut de lege de la data decesului, nu se datorează impozit. Dacă procedura nu este finalizată în acest termen, moștenitorii datorează un impozit de 1 % calculat la valoarea masei succesorale. Termenul curge indiferent dacă știai de el, iar dosarele lăsate în așteptare ani de zile ajung să coste exact acest procent.

De ce numărul tău poate fi diferit

Calculatorul nu include taxele extrajudiciare de timbru, comisionul agenției imobiliare, costul evaluării cerute de bancă, asigurarea obligatorie a locuinței și eventualele traduceri sau procuri. Nu acoperă nici situația în care vânzătorul este persoană juridică, tranzacția intră în sfera taxei pe valoarea adăugată sau imobilul se cumpără prin executare silită.

Onorariile minimale se aprobă prin ordin al ministrului justiției, iar tarifele de publicitate imobiliară sunt stabilite separat. Cere-le în scris, de la biroul notarial, înainte de semnare — sunt singurele cifre din acest calcul pe care le poți afla exact dinainte.

Întrebări frecvente

Cine plătește impozitul, vânzătorul sau cumpărătorul? Din punct de vedere legal, vânzătorul. Notarul îl calculează și îl încasează înainte de autentificarea actului. Cine îl suportă economic este o chestiune de negociere, dar trebuie scrisă în contract.

De ce cota este uneori 3 % și alteori 1 %? Pentru că depinde de perioada în care vânzătorul a deținut imobilul: până la 3 ani inclusiv se aplică 3 %, peste 3 ani se aplică 1 %. Nu contează dacă locuința este prima sau a treia.

Se scade ceva din valoare înainte de impozitare? Nu. Impozitul se aplică pe valoarea tranzacției, fără sumă neimpozabilă. Dacă valoarea declarată este sub cea din studiul de piață al camerei notarilor publici, notarul are obligația să anunțe organul fiscal.

De ce calculatorul nu știe onorariul notarului? Pentru că nu există o cifră unică pentru toată țara pe care să o poți verifica la o singură sursă. Introdu procentul și partea fixă din oferta primită și le vei vedea însumate cu impozitul și cu taxa de intabulare.