Calculator credit ipotecar

Cum se calculează rata la un credit ipotecar

Rata unui credit ipotecar cu anuități egale iese dintr-o singură formulă, care are trei intrări: suma efectiv împrumutată, dobânda lunară și numărul de rate. Suma împrumutată este prețul locuinței minus avans. Dobânda lunară este dobânda anuală împărțită la numărul de luni dintr-un an. Numărul de rate este perioada, exprimată în luni.

Nimic altceva nu intră în această cifră. De aceea rata calculată aici nu este suma pe care banca ți-o va cere efectiv în fiecare lună: acolo se adaugă asigurări și comisioane, despre care calculatorul nu are cum să știe. Ce îți arată el este partea care depinde exclusiv de aritmetică și pe care o poți verifica singur.

De ce indicele nu este scris în calculator

La dobânda variabilă, rata are două componente: un indice de referință și marja băncii. IRCC, indicele de referință pentru creditele consumatorilor, se publică trimestrial de banca centrală și se actualizează la începutul fiecărui trimestru. Un calculator care ar îngheța această valoare într-o constantă ar afișa o cifră greșită trei luni din patru.

Aici o introduci tu, împreună cu marja negociată. Diferența față de ROBOR, indicele folosit înainte, este tocmai ritmul: ROBOR se mișca zilnic, indicele actual se schimbă la fiecare trimestru și se calculează pe baza tranzacțiilor din trimestrul anterior, deci reacționează cu întârziere. Pentru tine asta înseamnă rate stabile în interiorul unui trimestru și un salt vizibil la început de trimestru.

Cum se calculează, pas cu pas

1. Se scade avansul din prețul locuinței și rezultă suma împrumutată.
2. Se stabilește dobânda anuală: indicele de referință plus marja, la dobândă variabilă, sau procentul convenit, la dobândă fixă.
3. Se împarte la numărul de luni dintr-un an și se obține dobânda lunară.
4. Se aplică formula anuității asupra sumei împrumutate, pentru numărul total de rate.
5. Se compară rata cu venitul pentru a obține grad de îndatorare: rata nouă plus ratele existente, raportate la venitul net lunar.

Gradul de îndatorare decide mai des decât venitul

Cea mai frecventă surpriză la analiza dosarului nu este dobânda, ci gradul de îndatorare. Banca adună toate ratele tale — inclusiv cardurile de credit și descoperirile de cont, chiar dacă nu le folosești — și le raportează la venitul net. Peste limita pe care o aplică, dosarul nu trece, oricât de bun ar fi venitul în valoare absolută.

Consecința practică: un card de credit nefolosit sau o rată mică la un electrocasnic pot reduce suma pe care o poți împrumuta cu zeci de mii de lei. Închiderea lor înainte de depunerea dosarului schimbă rezultatul mai mult decât o negociere de marjă. Limita concretă se confirmă la bancă, pentru că nu toate aplică același prag.

De ce numărul tău va fi diferit de oferta băncii

Rezultatul de aici este rata teoretică, nu DAE, dobânda anuală efectivă. Aceasta din urmă include comisionul de analiză a dosarului, comisionul de administrare, asigurarea obligatorie a locuinței, asigurarea de viață dacă banca o cere, evaluarea imobilului și costurile notariale — adică tocmai lucrurile pe care un calculator nu le cunoaște. Din acest motiv nu o afișăm: o cifră etichetată greșit este mai rea decât una lipsă.

Rata mai poate diferi dacă alegi o perioadă de dobândă fixă urmată de una variabilă, dacă faci rambursări anticipate, dacă amâni prima rată sau dacă împrumutul are o componentă garantată de stat, ca la programele de tip Prima Casă, unde condițiile de avans și de garantare sunt proprii programului.

Întrebări frecvente

De ce trebuie să introduc singur indicele de referință? Pentru că se schimbă la fiecare trimestru. Îl citești de pe site-ul băncii centrale sau din contractul tău și îl introduci împreună cu marja. Marja rămâne fixă pe toată durata creditului; indicele nu.

Rata calculată aici este cea pe care o voi plăti? Este partea care ține de împrumut și de dobândă. Peste ea se adaugă asigurările și comisioanele din oferta băncii, așa că suma lunară reală este mai mare.

Cum îmi scad rata fără să schimb banca? Prin avans mai mare sau prin perioadă mai lungă. Avansul mai mare reduce suma împrumutată și, odată cu ea, dobânda totală. Perioada mai lungă reduce rata lunară, dar crește dobânda totală plătită — calculatorul îți arată ambele efecte simultan.

Ce intră în gradul de îndatorare? Rata nouă plus toate obligațiile lunare existente, raportate la venitul net al familiei. Introdu-le în câmpul pentru alte rate și vei vedea gradul rezultat, pe care îl poți compara cu limita aplicată de bancă.